资本月报｜房企融资总量创2020年以来单月新低，万科150亿定增获受理 (2023年5月)

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

政府支持央企债券发行，公募REITs发展继续快速推进

5月6日，国资委发布《中央企业债券发行管理办法》通知。其中提出，中央企业应当积极维护投资者关系和良好国际信用评级，探索多市场、多币种发行境外债券，拓展融资渠道。此外央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩，且在国资委出具批复前，中央企业集团公司可以按拟申请年度计划总额的1/4左右发行债券。此外5月12日证监会、证券交易所要求加快公募REITs发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。各地也继续推进REITs工作，如陕西省支持民企发行基础设施公募REITs，对于被发改委推荐至证监会的项目，省级财政一次性补助前期费300万元。整体看来，本月国央企的债券融资以及公募REITs都获得了政府大力支持，利好于相关企业，但是对于大部分民营房企而言融资环境仍然较为严峻。

融资总量创2020年以来单月新低，成本仍在较低水平

本月80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%，创下了2020年以来单月融资的新低。房企债券发行了178.46亿元，环比减少49.3%，同比减少59.8%。债券类平均融资成本为3.34%，环比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债，因此房企境外融资成本仅为3.8%；同时由于本月境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企，因此境内融资成本3.29%，环比下降0.1pct。

万科150亿定向增发获深交所受理，配股热度保持低位

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，同时也没有企业提交上市申请。而在增发配股方面，本月21日万科的150亿定向增发获得了深交所的受理，22日天地源的12.5亿配股募资计划获得了西安市国资委的同意，而保利的125亿A股增发仅在16日回复了交易所的问询函，并没有实质性的进展，整体看来近期房企配股融资热度处在较低水平。

债券发行

本月融资规模创2020年以来单月融资新低

2023年5月80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%。本月房企融资规模创下了2020年以来单月融资的新低，整体融资环境仍然不容乐观。从全年累计数据来看，1-5月80家典型房企的累计融资总量为2623.7亿元，同比减少27.3%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资205.17亿元，环比减少58.3%，同比减少60.9%；境外债权融资13.96亿元，环比减少54.4%，同比减少79.3%；资产证券化融资为44.16亿元，环比减少44.8%，同比减少39.9%。

5月房企发债178.46亿元，环比减少49.3%，同比减少59.8%。在境外债方面，本月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债；境内债发债规模为164.5亿元，环比减少53.2%，同比减少56.3%。其中，公司债发行35亿元，环比减少57.7%，同比减少81.8%；中期票据发行101亿元，环比减少42.5%，同比增加8.6%，境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企。

2023年5月80家典型房企新增债券类融资成本为3.34%，环比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月仅有越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债，因此房企境外融资成本仅为3.8%；同时由于本月境内发债的企业仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企，因此境内融资成本3.29%，环比下降0.1pct，仍然保持在较低的水平。2023年1-5月80家典型房企新增债券类融资成本3.75%，较2022年全年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.51%，较2022年全年降低0.03个百分点。

具体企业表现来看，5月债券发行量最大的企业是招商蛇口，企业在本月发行了2笔共26亿元的超短融以及1笔17亿元的中期票据。本月发行债券的企业有11家，发债企业个数环比减少5家。从发债年限来看，金融街发行了1笔期限长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的2笔超短融利率都是2.2%，是本月房企发行的所有债券中最低。

债券到期及违约

02.本月到期339亿元，宋都集团公告贷款逾期

5月共有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为339亿元，环比减少64.24%。提前关注到2023年5月将有21笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为349亿元，环比增加2.95%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2017年发行的一笔10亿美元的公司债。

在债务违约方面，本月10日宋都集团公告称因控股股东宋都控股未及时清偿银行款项，导致企业出现银行借款逾期，同时月内已经暴雷的金科和恒大都有新增债务违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。

IPO和增发

天地源拟配股募资12.5亿元

万科定增获深交所受理

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，同时也没有企业提交上市申请。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。不过由于证监会在2月17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，未来房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。

而在增发配股方面，本月21日万科的150亿定向增发获得了深交所的受理，22日天地源的12.5亿配股募资计划获得了西安市国资委的同意，而保利的125亿A股增发仅在16日回复了交易所的问询函，并没有实质性的进展，整体看来近期房企配股融资热度处在较低水平。

股价变动

超过80%两市地产相关股整月下跌

本月两市的地产相关股表现都较为疲软，A股整月上涨的地产股占比为22%，H股更是仅有10.5%。在H股方面，本月宋都服务的月涨幅达到了38.03%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价的大幅上涨主要是因为企业在16日配发了6.4亿股，净筹资3383.52万港元用于一般营运资金。因此企业股价从5月17日开始进入了上升通道，月末则有所回调。

在A股房企方面，本月上实发展的涨幅较大，企业股价在月初出现了两个涨停板，此后到月末则缓慢回调，最终整月的涨幅为7.82%，成为了A股涨幅最大的房企，但是企业股价在月初的大幅上涨属于股价异常波动，和企业经营基本面偏离较大。

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